为什么次顶层最贵（新楼盘是如何定价的？为什么楼层越高价格越高）

去看过房、买过房的人都知道：

小高层/高层，楼层越高，价格越高；

多层：中间楼层价格高，两端价格低。

那么，开发商到底是怎么定价的呢？

我来详细说说：

1、基于拿地成本、建安成本、纳税等确定成本价。

首先根据拍下来的地价，再加上建安成本、纳税等等，测算出一个成本价，这个价格就基本是固定的了，如果是原材料涨价，这个也会有一定影响的。

尽管大家都在吵着降价降价，但是拿地成本如果不降，纳税是固定的，开发商总不能赔钱赚吆喝吧。

2、基于市场均价确定楼盘大体均价。

基本上同一区域内，时间跨度不大的地价差别也不会大。

市场均价是参考同区域内其他在售项目的价格，如果在售项目较少，也会参考楼盘较新的二手房的价格。

通过计算得出市场均价。这里还有个权重的问题，距离近的竞品楼盘和距离远的楼盘、产品相同和产品不同的楼盘，所计算价格的权重肯定是不一样的。

经过这一步，就有了一个大致的价格区间，如果开发商想卖的快点，基本首次开盘价格会相对于周边低一些。

这也为什么内行人都会去抢首开的项目。当然大规模降价除外。

如果开发的楼盘是高端定位的，设施配套等都高于同区域内的项目，价格自然要高一些。

3、各楼座的定价

有了整盘的大致价格后，就要考虑每个楼座的价格了，一般来说同一时期开盘的楼座定价受到以下几个方面的影响：

①前排楼座的价格，略高于后排楼座；

②靠近大门的楼座，略高于远离远的楼座；

③能看海/河的楼座，略高于看不到的楼座；

④临主干道的楼座价格，略低于内部的楼座；

⑤楼王的价格略高于其他楼座。

楼王：一般是指整个小区内，位于中心位置，能看到小区中心景观，或者有绝佳海景资源的楼座，而且这个楼座的户型设计最好，户型大小相对较大，价格也相对高一些。

4、逐户定价

有了楼座的价格就要开始逐户定价了，每一户的价格也会受到以下几个方面的影响：

①高层/小高层：楼层越高价格越高，次顶层价格是最高的，顶层一般和一层价格相同；

这是因为高层楼间距都不算大，楼层越高，视野越好，被挡光的几率就越小。

多层：基本没有挡光的影响，中间楼层价格最高，两端价格相对较低；

当然这并不是绝对的，有的房子带花园、带露台等附加值，价格肯定是不一样的。

②同一楼栋价格：东单元＞西单元＞中单元；

③同一层价格：东户＞西户＞中间户；

有人讲究“住东不住西”，也有人担心西户有西晒的问题。

④户型差：户型较好的价格也会略高。

所以楼盘的定价影响因素还是很多的，上述主要是对于大多数普通楼盘的定价方式，有特殊的不能作为参考。

这么一顿操作下来，整个项目的价格基本就确定了。

希望能给想买房子的你提供一点帮助。